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标题: 买房吗？不买！北大教授林毅夫：房价全线下跌已成定局 [打印本页]

作者: kmly5 时间: 2009-9-21 09:59
标题: 买房吗？不买！北大教授林毅夫：房价全线下跌已成定局
世界银行首席经济专家、北京大学著名教授林毅夫转载房地产论坛房地产开发商的房价在高位维持不住必然有崩盘的时候。大家知道，房价血崩的时候，象一个木桶，不在于最长的一块板，而在于最短的一块板，只要有最短的一块板崩塌了，房价就会一泻而下。那么，从顺驰地产的崩溃开始，小地产开发商为保住老本，回笼资金是必然的。降价是不可避免的。人们会买涨不买跌。为什么买涨，是因为相信不买会继续涨。为什么不买跌，是因为相信房价并没有降到谷底。就是这样，而这样的时刻为之不远。一、房价临近拐点，目前距离全线下跌只差一张纸了这种现象从06年的房价上面可以看得出来。上海地区的房价已经进入拐点，北京的房价再升也无力，尽管多少人、多少捧涨的专家摇唇鼓舌也不行了。楼市距离人们的实际消费能力太遥远了，托市、拉升都快不见效了。在动不动就是万元的房价面前，炒房者也开始缩手了，真正的买房居住的人更是不会出手。所以会出现观望景象。报纸报道了，最近的楼市是观望的人减少，出手的人也在减少。打气也没有用。大家知道，中国的经济处于转型期，利益集团是空前强大的，推动房价上涨的力量是极其巨大的，但是就是这样，房价抬升的能力也到了强弩之末了。相信大家和我是一样的感觉。前不久，央行是首次提出了房价下跌的预警，要求全国银行系统防止由于房价下跌带来银行贷款的经济损失与烂帐。也是前不久，著名经济学家郎咸平说，最近的一度时期可以有一大批房地产开发商要被淘汰。去年年底的时候，许多人让我预测房价，我说，房价还会涨，甚至会很邪乎，但是未公开。因为，我感觉我对房价的规律还未研究透。现在的情况不同。据有关资料介绍，有80%的房地产开发商由于不惜血本拿地，资金链高度紧张，比如，大名鼎鼎的顺驰地产，从高峰跌落，出售主要股权，有50%的房地产开发商资金链处于非常紧张的状态，某种意义上是硬撑着。目前全国银行正在全面对房地产贷款收紧银根，清查连环抵押的问题，并且房贷要增加首付，这些情况大家都看到了。许多开发商明升暗降，售楼小姐的态度大大的好的，这其中有多种因素。房地产开发商的房价在高位维持不住必然有崩盘的时候。大家知道，房价血崩的时候，象一个木桶，不在于最长的一块板，而在于最短的一块板，只要有最短的一块板崩塌了，房价就会一泻而下。那么，从顺驰地产的崩溃开始，小地产开发商为保住老本，回笼资金是必然的。降价是不可避免的。人们会买涨不买跌。为什么买涨，是因为相信不买会继续涨。为什么不买跌，是因为相信房价并没有降到谷底。就是这样，而这样的时刻为之不远。二、房价什么时候跌，有经济规律制约不想跌那没用。不依人的意志为转移。研究一下近二十年世界各国发生的房价暴涨的情况。大体上有个房价与居民家庭年收入比数据可供参考。联合国有个关于合理房价与城市居民的家庭年收入指导线，大约是家庭年收入的3-5倍，世界银行有一个数据，上限是不到6倍，目前北美西欧国家的房价是年收入的三倍多一点，这个情况许多专家都介绍了。那么，如果遇到房价暴涨，什么样的情况算是进入拐点呢？从感觉上来说，是购房者感觉无力承受，炒房投机者感觉已经失去投资价值的时候。从数据上来说，最高的房价接近家庭平均年收入的10倍，也有的有15倍。到这个数字上，人们自然无法相信房价会再涨上去，那么就是跌落的拐点。我们国家的城市房价，用城市家庭人均年收入来比，大中城市几乎全都超过10倍，北京、上海等地超过15倍。这里补充说明一下，城市房价是指城市里工作人群能够居住并能够到城市里上班的领域，那种把市郊区的房、遥远距离乡镇农村的房价参与到城市房价来进行统计平衡的做法是完全不科学的。那么这样一个情况，我国大中城市的房价已经越过了拐点，濒临下降的前夜。许多人的感觉与科学分析是有差距的。要看到这一问题的内在因素。另外，房子有没有投资价值是可以测量的。最突出的比较是用房租来比较。房产的值不值可以用房租来测试。你花一百万的买的房子，出租出去，如果每个月的房租不值2万元，就不值了，这是国外的通常的做法。就是，房租的50倍应当等于房价了。中国的情况比较复杂，但我想，房租的100倍应该等同于房价，决不能再高了。现在100万元购的房子，用来出租，可能4000元都租不出去，这太成问题了。有的连3000元都租不出去。北京有许多地方，100万元的房子，2000元都出租不出去。房租是体现房价睛雨表。作为专业研究人员，我们要研究是那些人群现在买房的，比如，我们认为，早在2003年前，有足够资金的人员，已经解决了住房宽裕的问题，到了04年与05年，主力消费群体是白领，但基本上是首付加月供的群体，经济压力不是太大的。到了2006年，本地白领消费能力比较较弱的群体在买房，首付都压力很大的一族。所以出手已经特别谨慎，那么，现在买房人的主力群体是外地人，外地的有钱人，也有相当的腐败资金在洗钱，当然，还有外地炒房的，本地炒房的现在是资金连环抵押的白领居多。就是这样一批人，在投资购房。你看，山西的煤老板，温州的炒房团，为什么炒，你一深入，就会知道房地产销售情况是怎么一会事。为什么房地产商开盘都在造势，都有一个插红旗的进度表，其实大多是假的，是推波助澜用，鼓动人们上套的办法。好在政府已经察觉了，用网上公示的办法来阻止。为什么舆论会推动房价上涨，因为近几年房地产的广告是媒体的主要资金来源，看在钱的份上，没有媒体会不动心，那么少登载或不登载的不利于房地产销售的言论是正常的。易宪容先生说房价，不说到根本上，所以是房地产商的好搭档，一个唱红脸，一个唱黑脸，相得益彰。百姓是善良的，缺少理性，看表象多，所以，最容易上当，最容易被圈走家庭财富的也是这些人。没有办法，象我的老娘，听人家说豆粉特别好，价钱特别低，就把上面仅有一点豆粉，下面全是山竽粉的一麻袋给买下来，然后笑呵呵的分给儿子，只到我们一把上面揭开，才知吃了大亏，没有办法，老人没人经过市场经济的洗礼，就这样啊！三、政府再出重拳调控房价已经势在必行有六大理由。这方面质疑的人最多。从2005年初两会以来，数十个文件出台，十二道金牌没有能刹住房价暴涨的势头。许多人断定政府即使再出手也无法阻止房价上升的势头。这里，我要说，你们的想法误解了政府。我是这样来看这两年的宏观调控的：第一，这是一个转型期，人们对城市政府的定位不是很清楚。发展经济，大力开发房地产，建设形象工程，这一条路从公认的经济发展道路到被质疑，到进行调整，有这样的一个认识过程。二是对房价高企带来的后遗症看清楚也要一个过程。近两年看清楚了，房价高企，土地出让过程中腐败，批地过程中的腐败，然后加上利益集团轮番鼓噪房价上涨的宣传。但是其实这依然不是最主要的。最主要的是六大理由，一是高涨的房价，使得原有的城市居民被挤压得向郊区发展，中低收入阶层相对贫困化，没有分享到改革的成果。有研究资料说论家庭收入，70%以上城市居民买不起房。少量的居民为了改善居住条件，市区的买不起了，不得不向远距离的郊外转移，而他们仍然要到城市里上班，大大增加了这样一批人群的痛苦程度与生活压力，这样一批人可能要占到城市居民的20%了，口袋的收入低，上下班的费用不少，每天在路上耗着的时间三到四个小时。辛苦程度增加了，经济压力提高了，疲劳与精神状态都有问题，这样整个中低收入群体都感受到这个压力，这个压力也是对着房地产的和房价的，也是针对和谐社会的。二是高涨的房价，使得从农业中分离出来的大量农村劳动力在农村里找不到出路，在城市里也难以生存，成了城市的边缘人，城市里有着大量流动而不扎根的人口。流民最大的问题是社会稳定。古人说，衣食足，知荣辱。如果一个人的正常生存有问题，搞不好就会犯罪，这种无特定对象的犯罪目前数量增加较快，动不动绑架，动不动就杀死全家，这种案例为什么多起来？是贫富悬殊的结果。富人要想活得自在，更需要一个和谐社会。就是让最贫穷的一部分人能够有基本的生存空间。和谐社会，对穷人富人都是需要的，现在富人的形象越来越差，不是单个富人的问题。政府建设和谐社会，首要的是保障居住在城市、工作在城市的人群能够买得起房。政府相关部门对这一问题的认识也在提高。这是发展中的问题。三是高涨的房价严重削弱中国经济的竞争力，阻碍了中国经济的可持续发展。为什么，房价的暴利，吸引了大量的原来在科技研发、生产流通领域的资金，因为房地产的投资回报率高得多。许多白领辛苦一年，赶不上房价上涨半年的支出。投资回报率高必然吸引大量的资金。一些城市的银行，他们的信贷资金有一半，甚至远远多于一半的资金进入了房地产开发领域，这样，工业、农业、科技、许多领域的资金吃紧，不少企业生产无法发展，银行贷不到款了。反映在问题的表面上，全国每年减少30万工商户，为什么，投资回报率太低，不能做了，不如炒房去了，许多中小企业被兼并了，破产了，一些大中型企业加快出售，徐工集团、洛轴、沈阳机床等，许多大型企业，都在争先恐后地出售给外资，为什么，要解决生存问题，资金来源问题。国家发改委高梁研究员认为，在28个产业中，有21个产业的龙头企业被外资收购，特别是制造业龙头被收购更是问题。这是一个突出的问题，国家不会听之任之。外资、跨国公司是以挣钱为目的的，一旦控制了这个行业的龙头企业后，就会主导定价权，索取超过平均利润高得多的暴利。近几年中，我们看到了这样的现实，外资企业的产品定高价，中资企业在辛苦研究，等中资企业快要研究成功了，这里外资企业来洽谈，说这个成果我出售给你吧，价钱便宜点，当然，人家已经有了更新的成果。这样，中资企业的研究就进行不下去了，长此以往，中资企业就不在进行开发研究，外资企业就是这样摧毁了中国企业的研发能力。前不久，新华社记者在环球时报上发了一篇报道，美国的汽车专家说中国的汽车在环保方面比外国落后十年，但外资企业不把这样的技术交给合资企业，更不会交给中国企业。外资企业占据了龙头地位，中国的中资企业就翻不了身，外资企业就会用定价权索取比平均利润高得多的超额利润。这样的情况持续下去，经济的竞争力，中国整个经济的主导权与控制权都会出现问题。<div id=[/img]

作者: murray7521 时间: 2009-9-21 13:53
有人要说，创新怎么会与房价联系在一起。我是这么看的。我国创新的主体是谁？是广大中小企业，因为中小企业的生存与发展需要空间，没有大型企业的保障，所以要不停的研发与创新，希望有一天获得突破性发展。近15年的发展表明，创新型企业的主要来源在于掌握了专业知识的白领，最典型的是中关村。许多新企业，都是当初投资几十万元的小企业发展起来，许多的创业者是海归，用最先进的理念，开办的新型产业。那么，在发展得最快的行业，不断进行裂变，出来了许多白领，领办了新的企业。现在真正科技创新型企业的数量、创新型科技成果在减少，因为，我们的高价住房的主要消费群体是白领阶层。不信在座的问问，能掏出数十万资金购房的，除了炒房的之外，洗钱的人之外，一个主力群体就是白领，许多人被套牢在房子上了，动不动一套房子就是上百万元，首付加月供，沉重的压力，使得进入创业的白领阶层在明显减少。缺少创新型企业，就必然缺少创新型产品。那么，长久之计就会影响到整个国家的创新能力。五是房地产泡沫是经济危机的导火索。诸位有没有研究房价的，请问有几个国家的城市房价维持在城市家庭年收入10倍以上，并且社会能持续发展的？一个也没有。正相反，凡是房价高涨超过 10倍，都下了，都跌得非常惨。日本是如此，美国是如此，香港也是如此。有一个资料，说香港的明星炒房损失得非常惨。举了10多个名人的例子，我相信名人的眼光也是前卫的，但是因为购房或炒房，财富大量缩水，有的破产还债。在座的记者朋友如果认识名震记坛的闾丘露薇小姐的，要知道，她在房地产泡沫缩水过程中，1999年，人家以原价的六成出售，她购买了一套房，后来又贬值了50%。不信你可以看《大都会》2006年第11月刊杂志。影视大侠刘德华， 1996年花3950万元购进的一套房，到2003年出售，只卖出了1680万元。香港名星钟慎涛，1996年拆资1亿五千万港元炒五套豪宅，结果楼市崩溃，血本无归，宣布破产。香港名星张卫健，炒楼失败，把演艺多年的积累赔光了。都在《大都会》杂志上，大家可以去看看。房地产泡沫破裂，香港的房价有的不足原来的1/3。大家可以看到，对照联合国的合理房价的指导线，我们一些大中城市的房价，要回跌多少？差距太大了。日本、香港的房价崩溃，重新恢复少说也有8年以上时间。近些年，香港经济低迷，中央政府采取了许多积极的政策，包括建立与香港合作的城市经济圈，终于使香港慢慢地走出了房地产泡沫造成的经济低迷的困境。中国的经济要持续发展。必然要想办法赶快让房价回归理性。听任房价泡沫上涨，问题躲是躲不过去的。六是继续出手，坚决调控房地产与房价，是进一步树立政府政策威信、令行禁止的问题。近两年，房价调控没有达到预想的效果。但是经过这两年，问题看清楚了。大家都清楚。就是明知上涨不好，问题沉重，但是控制不住。核心是一些地方政府与部门官员在拿政府信用担保。怎么算是政府信用担保？政府官员站出来，说房价合理，说自己的所在的城市房价是合理的，说政府调控房价不是降价，是稳定房价，有节制的上涨，是所谓的合理上涨。这个话什么意思，就是用政府信用为开发商担保，为房价继续上涨造势。你想，05年两会期间那么强烈的代表委员的呼声，说明房价当时的感觉已经太高了。05年3月7号，我在《南方周末》上发表了一篇文章，叫做《政协常委提出五大措施抑制高房价》，当时说的就是房价太高。不高，难道会出台“国八条”吗？在后来的05年全年和已经过去了的06年全年，大中城市的房价两年又涨了约40%。稳定房价要首先看稳定在那个价格水平上？从国务院两次出台重要文件上看，党和政府建设和谐社会的意志是坚定不移的，否则就没有“国八条”和“国六条”的出台。因此，说房价不高，其实是否定了“国八条”和“国六条”。这些口口声声稳定房价的人，其实他们自己也不知道要稳定在那个水平上。因为，稳定在05初的水平上，现在的房价要下跌40%，稳定在06年初的水平上，房价要下跌20%。好在07年底的房价还未出来的，如果他们自己知道了，可以公开出来，究竟要稳定在那个价格水平上，好让大家看一看？我相信他们自己也拿不出来。近两年政府建设社会主义和谐社会的大量成就，由于房价的上升打了很大的折扣，一个根本的因素就是地方政府与一些部门官员拿政府信用推动房价上涨。因为政府不让跌，不是鼓励人们继续炒房吗？这种情况与股改前政府用政策托市是一个样的。前不久，中央政府查处一批地方政府的腐败分子，都牵出了房价暴涨之后的黑手。因此，这前面的所说的六条理由，如果再加上反对腐败，共是七条理由，决定了政府必然会出手调控房地产与房价。为了维护政策的权威性，第三次出手重拳调控是必然的。四、关于政府会在什么时间出台措施治理房价与调控房地产，以什么方式治理房地产与调控房价这方面，没有任何官方消息来源。我只能凭政府机制的运作规律来预测一下。我认为，明年的两会期间，房价与房地产的问题，肯定是代表委员意见比较突出的问题，两会期间的动议到两会结束后，必然有相关措施出台。那么，这样一个时间，还会伴随着一些部委领导的调整。所以按照国内惯例，四月五月间会有较系列的措施出台。来调控房地产价格。关于以什么方式来进行调控。我个人看法，谁都不愿意看到经济的大起大落，相信政府领导也会这样看问题。但是房价已经涨得如此之高，如果不引入一个下滑的机制，陡然从高峰跌落，肯定会对经济造成巨大的动荡。那么较好的办法就是分批逐个出台，来消减对市场的动荡。不过，消减震荡不等于不震荡，一定程度的震荡肯定会有。有些措施其实政府也在出台，比如，反腐败的措施都在动作之中。我想，增加持有大面积物业的税收，可能会作为第一个措施出台。这个措施会刹住建与购大房子、大户型的歪风，这个措施可能会优先施行。其次，增加经济适用住房的供应量。大家知道，经济适用房原来是住房供应的主体，现在成了点缀， 2005年以来，已经落到仅4.3%左右，据工商联的一个学会统计，有48%的经济适用房是用来出租的。可知在整个住宅供应方面，经济适用房对中低收入阶层而言，也只有2.3%左右。我在建议中提的是要占40%，这个目标一时会达不到，但是达到整个供应总量的20%，也会为急需购房的群体提供便宜的房源。由于经济适用房增加了房源，许多人会宁愿等，也不会购购买商品房，这样，商品房的需求可能会下降30%左右；希望人大参照新加坡等国家的做法，出台《保障性住房建设与供应促进法》，对保障性住房进行立法，保障广大人民的居住权利。第三个措施，我相信政府会出台对炒房的控制措施。因为，炒房是一种投机，打击炒房有两条路子，一是对外地人炒房苛以较高的税收，叫做调节税，不在这个城市工作，不在这个城市生活，所以不是城市住房的主要供应对象，如果这一条出台，可能给商品房减少近20%的需要，需求拉下来了，房价也会下跌。另外，对本地人炒房有超过一定面积的物业持有税，炒房没有好处还炒什么？不过我想，对持有税问题，应当以前从宽，现在从严，自古以来不能不教而诛，因此，我建议过去从宽，现在从严。第四，对出售住房的，超过银行利率之上的所得，加征50%的所得税。第五，清理腐败房与灰色收入房。这个不是我先提出的，但许多专家都在议，如何查处腐败。有专家说，要对从05年以来，新购商品房的，查清其资金来源。如果是腐败的资金，房屋要加以没收，如果与个人已经纳税收入不符，要被交税款并受到罚金处理。相信这五个措施出台，房价会平缓下降。其它还有几个措施，我前几天已经说了，不再重复，有兴趣的人可以在网上阅读。五，回答记者问题，可不可以维持在现有房价上，不下来？我的理解是不可能。不作为，不积极地消减泡沫只会更糟。因为房价已经到了如此高位，一有风吹草动，弄不好会全线崩溃，那样就会造成经济的大起大落。从国际经验看来，没有一个国家能长期支撑这样一个房价。从国内情况来看，房地产的疯狂会把其它产业的血液吸干。理性地，有节制的，主动地消减房地产的泡沫，使经济回到良性发展的轨道上来，于国有利，有民有利，是建设社会主义和谐社会必须非做不可的措施。否则经济规律会惩罚我们。六，回答记者的问题。关于最终什么样的房价是合适的房价。这个问题有联合国的关于房价的指导线，有国外的案例，用不着多说。不过我想，即使在转型时期的中国，房价也不能或不应该超过城市平均家庭年收入的6-8倍，这已经超过联合国的水平线的一倍了。不过，回落的这个价位上可能要两到三年时间。七、回答记者的提问。关于任志强的商品房的成本不应公布的理论。我的回答是，一，其实商品房无需要公布成本了，因为，清水房的成本非常清楚，再加上出让金，再加上设计管理销售的费用，那个是有数的。前不久，温州合作建房，公布拿地成功的时候，人们测算当地商品房的利润率是80%。因此，要公布成本做什么，都在那里明摆着。二，任志强讲的也没有错，符合商品房建设的基本原则，市场供给，随行就市，卖什么价，什么时候卖，商品持有人说了算。问题是什么？是近几年中，地方政府把保障性住房的主体地位给弄没了。假如保障性住房的房屋数量是总的住宅供应数量的50%的话，商品房什么价位不会有太大的风波。地方政府缺位，保障房的职能完全落空，这样，房价把大多数老百姓给牵扯进来，给害苦了。另外，商品性住房把城市里最好的位置都占居了。核心的问题是地就是钱，拿地的过程产生了一连串的腐败。我觉得，任志强的问题是太不厚道，他的话没有一句有利于和谐社会建设。他的不为穷人造房，只为富人造房，应该把穷人与富人分区居住的一系列言论是广大中低收入阶层心头上的一把利剑。任志强是共产党员，但我觉得他不是合格的共产党员。他这个人的许多说法，不符合胡总书记的“八荣八耻”，作为企业家，他缺少社会责任。没有社会责任的企业家是社会的危害。我曾经当面对王石先生说，他是中国最好的企业家之一，因为他有社会责任，关注经济适用房建设，做了一个企业家应该做的事。象冯仑、潘石屹这样的企业家都比他有社会责任。老潘捐了许多钱支助环保事业，支助乡村小额信贷，这种善举我们应该充分肯定。八，关于房价下跌的承受能力问题，有人说是房价下跌谁会哭。我想，清理腐败，打击投机，从国八条出台之时开始算，那算是顶风作案，与政策对着干，当然要清理。谁会哭呢？一个购房者如果是自住的话，房价涨上去，他还是他，没有什么收入，房价跌下来，他还是他，但他会有能力为子女或父母购房，因此只会有好处。在房地产商品化前的1998年前，大家不都是这样过来了。如果不是自住的，炒房的，当然会有损失。但是他趁机在跌落之前脱手，还会有人接盘。所以，除非他是第一次炒房的，否则已经有了积累，哭什么呢？除非他连环购买了多套房子填不了了。否则，他依然不会哭。房地产商在下降25%的时候也会笑咪咪的。因为，他房地产开发不是一年了，以往赚足的，这一次损失点，无伤筋骨。银行也不会有什么损失。因为，他手上有房子的产权，大部分房子已经收回了30%-40%的资金。因此他总体上不会有太大的损失。有损失的是新入市的开发商，他是活该的。他迟不进入早不进入，为什么在这时候进入？他要怨自己的脑子不好，糊涂人吃糊涂亏，活该。

作者: triune7199 时间: 2009-9-21 17:48
但是要是大家都不买房子了，房子卖不出去还真的会让房开商急着还息而减低房价的价位促销或许也还是可能存在的。

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